让农民也能“按揭买房”——农村住房抵押贷款武平试点调查

重庆：农房将可入市交易

据人民网报道 农村房屋入市交易将在重庆率先试点。近日，重庆市发展改革委发布《2013年统筹城乡综合配套改革报告》(下称《报告》)提出，2013年，重庆将在永川、渝北等地开展农房交易试点，优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。

按现行中国法律，农民宅基地只能卖给本村居民，不能对外出让；而农民一旦出让宅基地，则不能再申请新的宅基地。这就导致，中国农民的房屋上市交易困难重重。但是，一旦农房可上市交易，就等于变相实现了农村宅基地的转手交易。

农村学者看来，重庆此番试点农房交易，具有制度变迁的意义。农房交易试点，可能突破现有宅基地管理政策和法律，也会突破现有农村住房产权制度，最终让农民拥有的宅基地和住房等不动产，由目前的严格限制交易变为可抵押、可买卖。

其实，除了农房交易，重庆试水农村宅基地、承包地、林地等“三权”抵押贷款已逾两年。2012年，重庆市形成了以农村“三权”抵押融资为核心的农村金融服务制度，由市、区县两级财政到位8000万元风险补偿专项资金，农村“三权”抵押贷款突破300亿元。

《报告》称，预计2013年，该市农村“三权”抵押融资还将新增140亿元。同时，引导各涉农银行信贷向“三农”领域倾斜，建立健全融资抵押物处置机制。

农村“三权”，是指农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、集体林地使用权。以“三权”作抵押，不仅能激活农村沉睡的资本，还能有效引导金融机构涉足涉农贷款。

“三权”抵押是创新农村金融制度的重要途径，但实践中却面临诸多法律和体制障碍。中国现行《担保法》《物权法》《农村土地承包法》等规定，耕地、宅基地、自留地等归集体所有，土地使用权不得抵押。这为重庆农地农房抵押带来了巨大风险。

2012年，农业部曾专题调研重庆农地农房抵押实践，认为“三权”抵押贷款不仅为农户带来资金，也改善了金融机构的组织架构、激励机制，创新了金融产品，为新型农村金融组织、涉农担保组织带来发展机遇。

农业部有关课题组调研后还建议，中国应适当放开农地农房抵押融资，研究修改相关法律中关于“农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权不得抵押”的条文。同时，应由财政建立农地抵押融资风险补偿资金，在省级、区县分别建立“三权”抵押融资业务损失及再担保机制。