龙岩：商业地产投资，应注重“内在价值”

　　□ 钟炽理

最近一段时间以来，关于世纪天成的传闻，在坊间闹得沸沸扬扬。作为一个拥有龙岩大道核心地段优势的综合体项目，世纪天成在开业短短几年时间，就落入当前境地，不得不令人深思。

那么，这是不是意味着，在龙岩，商业地产已经没有投资价值了呢？答案当然是：否。商业地产仍然有其投资价值，只是投资商业地产，除了要考虑地段、周边配套、交通等外部硬件指标以外，更应该注重对“内在价值”追寻。这些“内在价值”包括开发商的品牌实力、拥有专业的招商团队、开发商的后续经营管理能力等软性指标。

开发商的品牌实力，是投资商业地产首要价值

前几年，房地产市场一片火热，投资房地产也造就了许多财富神话。然而，为了抑制房价的非理性增长，国家不断出台调控商品住宅的政策，投资商品住宅的利润空间不断缩小，风险逐渐加大。为此，有越来越多的消费者，开始将投资目光转向不受限购和限贷政策影响的商业地产。正是因为看中了其中的大商机，最近几年，龙岩商业地产开发呈爆发式增长状态，项目一个接着一个，体量一个比一个大。这其中，不排除盲目开发的可能。

如今，放眼龙岩中心城区，从表面上看，商业地产好像一派繁荣的景象。然而，龙岩商业地产的现实，并没有理想那么丰满。商业地产运营，呈现繁华与冷清交织的一种状态。从已开业的商业地产项目上看，存在一种巨大的反差：有些项目人流量较大，有些项目人流量少得可怜；有些项目长年处于空置状态，有些项目商家生意红红火火。

“其实，前几年龙岩商业地产有一种盲目发展的态势，许多开发商认为商业地产大有可为，所以纷纷加入开发的阵营。”龙岩某房产营销机构负责人王先生说，“然而，开发商业地产项目，并不纯粹的把房子盖好再卖出去就完事了的，只有开发商具备雄厚的资金实力，并且拥有强大而专业的后续经营管理团队，才可能把项目运营好，吸引更多人气，让商户赚钱。因此，投资商业地产，第一应该看开发商的品牌实力。”

一个拥有品牌影响力的开发商，一是具备雄厚的资金实力，有了强大的资金支持，要倒闭也难；二是拥有运营商业地产的成功经验，这也成为专业开发商业地产的地产商的制胜法宝，后续推广运营，对提升整个项目人气，具有重要影响。

一个专业的招商团队，是项目迈向成功的第一步

对于商业地产而言，专业的招商无疑是整个项目迈向成功的第一步。毕竟，有商才有机。可是，就龙岩目前状况而言，许多开发商都把功夫放在“如何卖”上了，等店铺、写字楼等卖完了，开发商的任务也就完成了。其实，这是一种错误观念。

开发商在运营一个商业地产项目的时候，销售或出租商铺，只是第一步。在后续的招商工作中，开发商应该更多地考虑如何让入驻的商户赚钱，如何通过合理的招商，吸引更多消费者，以保证商场的人气，如何通过有选择地招商，以最大限度地减少项目内的同业竞争。这一切，都需要一个专业的招商团队。

专业的招商，并不仅仅满足于有品牌入驻、有商家加盟，而应该从全局考虑，有选择性地招商，并以此来满足项目的精准定位。否则，就有可能面临有“商”没有“业”的困境：即“商”是招到了，但没有销售“业”绩。如龙岩某项目，开业多年了，由于在招商过程中，没有制定相应合理的招商策略，只要愿意入驻的，都放行，使得整个商场商户鱼龙混杂，功能定位不明晰，对消费者无法形成持久长效的吸引力，最终只得落入不断调整定位的困境中。

专业营销推广能力，保障商场人流源源不断

可以说，前些年，综合体对龙岩许多市民来说，都是一个全新的概念。当越来越多的综合体进入市民生活后，经过一段时间的沉淀，人们开始有选择性地去A商场购物，去B影院看电影，去C商城吃饭。为什么人们没办法选择同一个地方进行购物、餐饮和娱乐呢？这，就涉及开发商是否具备专业的营销推广能力。

商业购物广场要成为人气火爆的休闲、购物和餐饮的中心，那么后续的专业化运营管理，是相当重要的一个环节。在后续的运营管理中，只有建立专业的团队，努力推行统一管理、统一规划、统一包装、统一推广等措施，实时监控市场走向，制订推广策略，适当调整广告宣传。这样，不仅能给投资者和商户们更多信心，还能避免商场遇冷的风险。

“龙岩许多商场，缺乏专业的营销推广团队，许多都是临时组建的，缺少专业化素养，很难提升商场人气。”龙岩某地产营销机构负责人表示，“这个团队，不但要为客户提供良好后勤保障，如基本的水、电、空调等设备正常运转，保证商场周围环境的整洁与安全，同时还要有专业的商业经营知识，为各商户或整个商场，提供更多良好的经营建议，并通过举办各式各样的营销推广活动，以保证商场有源源不断的客流。”

当然，任何投资都是有风险的，投资商业地产也需谨慎。