交钥匙并不等于法律意义上的交房

□记者 傅晓君

购房人从开发商处领取钥匙，能否认为是开发商已经交付房屋?延期交房的起止时间应如何计算?近日，自本报刊登了《未办房产证等于没交房 开发商被判赔偿违约金》一文后，不少读者致电本报咨询有关交房的相关事宜。3月24日，记者就此进行调查了解。

拖延办证现象普遍

“头尾算起来，我们入住都四年了，房产证还没办下来，每次开发商承诺的期限都是空头支票，也不知道如何是好。”家住曹溪的陈先生诉苦道。

2009年4月，陈先生与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于曹溪某小区的一套面积约120平方米的商品房。合同约定于2010年12月31日前交付房屋，“开发商通知交房时，我到现场，要求开发商出示《综合验收合格证》等相关证件，但是开发商交不出来，直到次年5月，因为孩子出生了急着要房子住，我只好向开发商拿钥匙，当时开发商就承诺说快了快了，但是直到现在房产证都还没办下来。”陈先生说，据内部打探，最近楼盘的各项验收都基本通过，但就是不知道为什么，还不给我们办房产证。本想趁着房价飞涨时把房屋出售套现，小赚一把，但由于自己尚未拿到房产证，房子一直没法出手。

在岩城如陈先生一样遭遇的人不在少数，办证历程长则几年、十几年，短则几个月。2011年底，邹先生在凤凰隔附近购买了一套近90平方米的商品房，房子如约在2012年9月底交付，装修入住至今已一年多时间，关于房产证方面的信息开发商却从未提及。

多数合同没具体约定

“领走钥匙就视为已完成房屋交付。”采访时，不少楼盘开发商称。他们认为，已按合同约定交了房屋钥匙，不存在延期交房的违约责任，房产证没能办理下来并不影响居住，没有造成损失，且不能办理是由不可抗力造成的，因此不应承担违约责任。

记者找到了3家不同楼盘签订的《商品房买卖合同》，查看关于办理产权登记的约定，在格式合同第十四条关于产权登记的约定中提到：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第＿项处理。”

在曹溪购房的业主陈先生签订的合同及附件中并未对办理房产证作出任何约定；在凤凰隔购房的业主邹先生签订的合同中，记者看到在合同附件第8条作出补充约定，如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的四年内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定的银行同期存款利率支付违约金；在溪南一楼盘购房的业主小苏的合同中，明确写明如90日内未办理房产证，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金的约定。

对于房屋出售方办理并交付房产证的时间，如果购房者与开发商之间未作约定，购房者该怎么办？福建汇才律师事务所律师兰子禄表示，根据我国有关法律的规定，无论双方在合同中对此有无约定，如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除开发商和购房者有特殊约定外，开发商必须承担相应的违约责任。当然，为避免此类纠纷产生，购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定，这样，购房者能更有效地保护自身的合法权益。

交钥匙仅属事实交房

采访中，不少市民疑惑，到底何谓交房？兰子禄解释，开发商交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件，并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续，如办理并交付房产证等。

房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念，但在物权法意义上，房屋作为不动产，其交付依法必须进行过户登记，否则，即使入住也并不等于取得了房屋的所有权，只有房产商将产权过户到购房者名下，才算在法律上真正取得房产所有权。

针对社会上一些违规卖房的情况，物权法给了人们一个有力的武器——预告登记制度。如果购房者在买了房子后赶快到房管部门做一个“预告”性质的登记，并在能够正式办理过户登记之日起3个月内进行登记，他就能够实现订立合同的目的，并获得法律的保护。