解析龙岩楼市“暖冬”现象 “以价换量”去库存

闽西新闻网1月15日讯（通讯员 林镇江）冬天是寒冷的，但这个冬天龙岩中心城市楼市却暖意融融。统计报表显示，2014年第四季度龙岩中心城市新建商品住房销售一反前三季度的低迷状态，销量大幅增长。10月份销售15.81万平方米（1500套），同比增长84.05%；11月份销售15.26万平方米（1575套），同比增长107.62%；12月份销售12.85万平方米（1300套），同比增长36.99%。预计新年1、2月份仍然会延续这种旺销趋势，这个冬天的楼市，看来是“暖冬”。

销售的升温，在一定程度上提振了人们对未来房地产市场发展的信心，但作为房地产业的决策者、经营者对此应持谨慎乐观态度，毕竟当前市场新建商品房的热销是“以价换量”的结果，开发商把房价降到了人们可以接受的“心理价位”，才吸引众多潜在购房户入市。据各售楼部反馈的信息，目前中心城区消费者购房的“心理价位”在较好的地段，如龙岩大道、龙腾路、登高西路等是8000元/平方米上下；一般地段如莲东、东山、小洋周边是6000元/平方米左右；较偏远的地段如铁山、东肖、龙门周边仅在4000元/平方米上下。这样的价位与相应地段商品房的建设成本是倒挂的，也就是说，开发商必须亏本销售，才能迎合潜在购房者的“心理价位”而换来去化率。

据了解，2014年第四季度卖得比较好、去库存快的楼盘，都是降价幅度较大的楼盘，如东山板块的几个项目，其商品住房成本均在7000元/平方米左右，但目前的售价平均在5500元/平方米上下，低于成本价1000多元。显然，采取这样的营销策略是开发企业不得已而为之，虽然面对当前库存高、资金紧的局面，这样做是必要的，但却是不可持续的。在商言商，企业不可能长期做亏本生意，只有当房价回归到合理水平，即消费者能接受，开发企业也有一定的利润，这个市场才能持续健康发展。这就需要努力降低商品房的开发建设成本，而降成本、增效益是一项系统工程，不但需要企业苦练内功、加强管理、增收节支，还需要政府、银行给予大力支持。目前，当务之急是要认真贯彻落实省、市政府分别于去年8、9月份出台的关于促进房地产市场持续平稳健康发展的两个文件，切实减轻企业负担。同时，要切实执行央行“9·30房贷新政”，对符合条件的在建项目给予信贷支持，尽量减少企业的融资成本，为开发企业降低商品房成本创造条件。尽管当前中心城市房地产市场销售升温，但由于整个市场库存基数高，消化库存压力依然很大。据统计，至2014年12月末，中心城市仍库存商品住房148.36万平方米（13890套），同比增加45.71%。因此，采取有效措施去库存仍然是2015年龙岩中心城市房地产市场运行的主旋律。