减少供地提升品质 以价换量力促销售

□ 林镇江

受全国三、四线城市房地产市场转“冷”的大环境影响，龙岩的消费者对后续市场预期发生转变，观望气氛渐浓。面对市场成交量萎缩的趋势，市房地产同业商会近期深入市场调研，广泛听取开发商、金融单位和消费者的意见，掌握了较为详实的供求信息。在认真分析研究的基础上，向市政府及有关部门提出了力促销售、推进房市平稳、健康发展的意见和建议。

当前，龙岩中心城市房地产市场存在的问题主要表现在“两高一少”上，即高库存、高房价、销量减少。据统计，中心城市商品住房的现有库存量加上已供土地的建设量约为49000多套，至少可以满足5年的市场供应。供应量如此充足，但房价仍在高位运行。2月份中心城市纯商品住房的均价是7900元/平方米，预计3月份略有下降，但下降幅度不大，约在5%左右。高库存、高房价，加上大气候影响，直接导致销量减少，预计一季度，中心城市销售商品住房累计约15万平方米（1600套左右），同比约减少22%。

针对上述问题，市房地产同业商会建议：必须采取有效措施，遏制成交下滑趋势，促进房市平稳健康发展。第一，要科学合理供地，从源头上控制商品房和商业地产的建设规模。具体有两点：一是减少供地数量。根据龙岩中心城市平均每年80—100万平方米的商品房供应量，以容积率3.0反推，供应400—500亩（约相当于2013年1/5的供应量）为宜；二是不再供应商业地产和别墅建设用地。第二，要恢复执行过去行之有效的鼓励购买自住普通商品住房、特别是首套住房的优惠政策。如在信贷方面，恢复首付20%、贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍的优惠；税收方面，对购买90平方米以下的普通商品住房给予免征契税、对首次购买90—144平方米普通住房的契税暂按购房款金额的0.5%征收等等。这些优惠政策是2009年房市低迷时出台的，现在不但都已停止执行，而且相关部门还出台了更为严厉的调控措施，如贷款利率在基准利率基础上上浮等等。这不符合目前中央关于房市“双向调控”的精神。所谓“双向调控”，就是对房市过热的一线城市，要继续限购、限贷，而对“供过于求”的城市则应鼓励购房而不是限制，龙岩显然属于“供过于求”的城市。第三，要努力提高商品房品质，增加商品房“卖点”。要完善已建楼盘的配套设施。现在消费者买房不仅仅是满足通水、通电等简单的居住功能，还要看楼盘周边的学校、医院、农贸市场、道路交通等是否配套，特别是现在年轻夫妇对孩子的教育非常重视，往往是冲着孩子上学买房的。建议加快东山、小洋等已建人居板块配套设施建设。同时，开发商也应加大投资力度，绿化、美化小区环境，以吸引更多消费者购房。第四，要引导开发企业“合理定价”，尽量让利消费者，以价换量。同时，政府及有关部门要结合党的群众路线教育实践活动，切实转变作风，在办理规划许可、施工许可、预售许可过程中尽量减少审批环节、简化审批程序、加快审批速度，让企业加快建设和销售进度，从而节约费用，降低成本，最终达到降低房价，促进销售的目的。据悉，市房地产同业商会这些建议，已引起市政府重视，有关部门正在抓紧研究制定既符合现有政策规定又可操作的具体措施，力促我市房地产市场平稳、健康发展。