龙岩楼市进入深度博弈 上周住宅成交持续低迷

龙岩楼市进入深度博弈

□ 钟炽理

最近几天，龙岩天气阴雨绵绵，走在路上，一股强劲的冷风袭来，会让人禁不住打个寒颤。而龙岩楼市，也像这阴冷的天气一样，成交低迷，缺乏生气。

一边是坚守高房价的开发商，一边是渴望拥有住房的市民，房地产市场中的这两个主角，自始自终都在暗中博弈，特别是在楼市冷清的时候，开发商与购房者之间的博弈就显得尤为突出。

进入2014年以来，龙岩中心城区楼市，并没有像2013年开局那样生猛，而是成交量不断萎缩，市场观望情绪浓厚。有业内人士预测，在经济不景气、龙岩房地产市场供过于求且不断有新盘入市的背景下，如果房价一味坚挺，那么龙岩楼市将进入深度博弈期。

开发商：大搞营销活动，蓄客促成交

2014年1月，龙岩中心城区房地产总备案数为859套，比2013年12月份减少800套，环比下降48.22%，同比下降23.85%。其中，住宅成交备案数447套，比2013年12月份减少284套，环比下降38.85%，同比下降35.22%；备案面积4.67万㎡，比2013年12月份减少4.65万㎡，环比下降49.89%，同比下降28.59%。

进入2月份以后，龙岩中心城区房地产市场成交量，总体上并没有多大的改观。尽管2月份商品住宅的成交量为665套，与1月份相比，增加了218套，但由于2月份中瑞尚城项目成交量为318套，其属于政府保障性住房的一部分，价格与普通商品住宅相差较大，不具可比性。实际上，2月份龙岩中心城区普通商品住宅的成交量，应该只有347套。

近一段时间以来，各个开发商也真真切切地感受到了当前龙岩楼市的“冷”。

为了不让这股低迷之风继续吹下去，各个开发商也纷纷开展各式各样的活动，吸引购房者的目光。如中骏蓝湾香郡推出18#新品89-105㎡三房同步火热预约，“日进千金”计划火爆盛启，足不出户每日千元进账，先到先得。而有些项目将抢客的“战场”开赴到各个县城，通过各式各样的营销活动，收集县市消费群体，希望为项目销售提供帮助。

“从近期各个项目的营销活动上看，虽然也有在价格上做文章的活动，但力度不够大，对消费者没有多大吸引力，因此其蓄客效果并不明显。”龙岩某房地产营销策划机构王经理表示，“在当前楼市低迷的背景下，是通过以价换量去库存，还是坚守价格高位追利润，这对开发商来说，是一个两难的选择，这也考验开发商的智慧与决心。”

购房者：“我不会在这个时候买房”

在楼市冷清的时候，对于购房者来说，或许是一个机会。当前龙岩楼市供过于求，已进入买方市场，消费者讨价还价的空间相对较大一些。但整体而言，由于房价高企，观望或许将成为众多购房者的选择。

“我不会在这个时候买房。”市民吴先生说，“现在龙岩的房子那么多，很明显供过于求，价格自然就可能下跌，现在我也不着急，所以还想再等等看。”

其实，像吴先生一样的市民还有很多，在龙岩某网络公司上班的陈小姐本来也想在节后买房，但经过一段时间观察之后，陈小姐发现龙岩楼市很冷清，因此打消了立刻买房的念头。陈小姐说，“未来龙岩房价会不会降，我不敢肯定，但如今像杭州、江苏等地已经有房地产项目开始大幅度降价了，而且许多专家都不看好2014年楼市，如果开发商的房子一直都卖不出去，那我想降价也是迟早的事情，因此我也不会现在出手购房。”

陈小姐说，节后她曾去各个售楼处看看，但发现看房的人很少，而且房价仍然较高，“而且听身边很多朋友议论，今年房价可能下跌，朋友也都建议我不着急买。”

如今，购房者消极入市的原因有很多：有些人真的差钱，所以希望房价能降到自己可以承受的范围；有些人是属于改善型需求，已经有房子住，也不急着买；还有一些人是刚需群体，但当前楼市状况令他们萌生观望情绪。

有业内人士分析认为，随着越来越多新楼盘入市，龙岩中心城区商品房库存量将越大，去库存的压力也会随之增大。因此，就2014年而言，开发商与购房者之间的博弈或许才刚刚开始，如果金融行业进一步紧缩房地产融资贷款，那等待开发商的考验还会更多。

龙岩住宅成交持续低迷

（2月23日—3月1日）

上周，龙岩中心城区商品住宅成交量为205套，与前一周相比，多了9套，环比上涨约5%；住宅备案面积为2.18万平方米，比前一周多备案0.14万平方米，环比增长约6%。

尽管上周在成交量与备案面积上都双双出现增长，但是在205套的成交量中，116套属于限价商品房，价格与普通商品房相差较大。因此，从这个意义上说，上周的普通商品住宅成交量，也仅仅为89套。从最近几周的数据来看，龙岩楼市陷入持续低迷的状态之中。

近一段时间以来，由于楼市成交不够活跃，开盘的项目并不多，各个开发商在开盘时机的选择上，也变得更为谨慎。上周成交的楼盘，主要为前期开盘的，但每个楼盘的成交量都不理想，有些仅为个位数，有些甚至很长一段时间以来都是零成交。这对于开发商来说，是一个不小的压力，特别是对于一些资金相对紧张且库存量较大的开发商来说，更是如此。

在户型选择上，仍是刚需户型最抢手，改善性住房其次。上周90平方米以下的住宅成交量为132套，约占周总成交量的64%；90平方米以上120平方米以下的户型房源成交量为51套，约占周总成交量的25%；120平方米以上的户型房源成交量为22套，约占周总成交量的11%。

就龙岩楼市而言，从2013年底开始，住宅成交量就开始逐渐萎缩，开发商们华而不实的促销手段，并不能真正打动消费者，如果没有实际的降价行为，龙岩楼市的低迷可能还要持续较长一段时间。毕竟，龙岩中心城区当前的房价，仍与市民收入极不稳合，相对虚高。许多有购房需求的消费者，面对如此居高不下的房价，也只能望房兴叹。

在龙岩某企业上班的小陈是工薪一族，每个月3000多元的工资，除去花销，所剩不多。大学毕业几年了，早已到了谈婚论嫁的年龄，虽然女朋友已经有着落了，但房子还不知道在哪呢。“就当前的房价而言，我就是不吃不喝，一年的工资也不够买一个大一点的卫生间。”说起房价，小陈总是显得很无奈，“现在楼市低迷，我就指望着能不能降降，到时候再考虑跟朋友借点，再让家里人支持一点，买一套小居室的，凑合着用。”

其实，像小陈一样的准刚需消费群体，还有很多。他们有购房的需求，但都无法承担当前的高房价，所以只能无奈加入“观望者”的行列。

此外，2013年龙岩中心城区楼市供销两旺，释放了相当一部分的购房需求，而2014年库存量也呈现供过于求的态势，因此观望的消费者逐步增多，成交量下滑也是情理之中的事情。那么，龙岩楼市低迷的状况，要持续多久？龙岩开发商又将如何应对？会不会有哪个开发商敢为人先打起降价的旗帜？对此，仁者见仁，智者见智，或许只有时间能告诉我们最终的答案。 （钟炽理）